법률사회

등기부등본 해석 총정리 – 전세사기 예방 피하려면 이건 꼭!

bizafter6 2025. 7. 25. 00:09
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✅ 목차

 

✅ 등기부등본 보는 법, 왜 지금 꼭 알아야 할까요?

“이 집이 정말 이 사람 집 맞을까?”

“보증금 떼이는 전세사기, 남 일 아닙니다.”

 

요즘처럼 깡통전세, 이중계약, 근저당 설정 같은 전세사기 수법이 늘어나는 상황에서,
단순히 계약서에 도장 찍기 전 등기부등본 확인은 이제 필수가 되었습니다.
하지만 문제는, 막상 열람해 보면 표만 복잡하고 용어도 낯설어, 제대로 확인하지 못하는 경우가 많다는 것!

 

그래서 아래에 제가 비전문가도 5분안에 이해할 수 있도록 정리했습니다!

  • 등기부등본을 실제 사례로 쉽게 해석하는 방법,
  • 반드시 체크해야 할 위험 항목,
  • 집주인과 실제 소유자 일치 여부 확인법까지

단계별로 따라만 오시면,

  • 사기 위험이 있는 집을 사전에 걸러낼 수 있고
  • 보증금을 안전하게 지킬 수 있으며
  • 등기부등본을 처음 보는 사람도 쉽게 해석할 수 있게 됩니다.

✅ 등기부등본이란?

등기부등본은 쉽게 말해 부동산의 이력서이자 신분증입니다.
해당 부동산이 누구 소유인지, 빚(근저당)이 얼마나 설정되어 있는지, 압류나 경매 이력이 있는지 등 거래 안전에 필요한 핵심 정보를 한눈에 확인할 수 있는 공식 문서입니다.

 

따라서 특히 전세사기 예방을 위해서는 계약 전에 등기부등본 확인이 필수입니다.
집주인이 아닌 제3자가 대리인 행세를 하거나, 근저당 설정으로 보증금을 돌려받기 어려운 깡통전세일 가능성도 있기 때문이죠.

열람방법

아래 사이트 중 하나에 접속하면 누구나 본인 인증 후 열람할 수 있습니다.

수수료는 건당 1,200원 내외이며, PC나 모바일에서도 쉽게 발급 가능합니다.

✅ 등기부등본 구성, 3가지 항목만 알면 됩니다

등기부등본은 크게 세 가지 항목으로 나뉩니다.

복잡해 보이지만, 이 세 가지 구조만 이해하면 전세 계약 전 반드시 체크해야 할 핵심 정보들을 쉽게 확인할 수 있습니다.

1. 표제부 – 부동산의 기본 신분증

표제부는 해당 부동산의 주소, 면적, 건물 구조 등을 보여주는 항목입니다.
예를 들어, 건물의 정확한 층수, 면적, 단독 또는 공동 건물 여부 등이 기재됩니다.

 

이 부분을 통해 전세계약하려는 집이 등기부등본상 주소와 실제 위치가 일치하는지 꼭 확인하세요.

부동산 사기 중 하나가 주소 불일치로 인해 보증금 피해가 나는 경우입니다.

2. 갑구 – 소유권 및 법적 분쟁 여부

갑구에는 현재 소유자의 이름, 소유권 변동 이력, 가압류, 압류, 경매 신청 등의 법적 권리 관계가 나타납니다.

 

소유자가 실제 계약 당사자인지, 소유권 이전 계획이 있는지 확인해야 합니다.

가압류, 경매 기록이 있다면 계약을 재고해야 할 수 있습니다.

3. 을구 – 빚과 전세보증금 관련 정보

을구에는 해당 부동산에 잡힌 근저당권, 전세권, 임차권 등 채권 정보가 표시됩니다.
쉽게 말해, 이 집에 잡혀 있는 빚이 얼마인지, 선순위 임차인이 있는지를 확인하는 구간입니다.

 

근저당이 보증금보다 많다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

을구에 이미 다른 임차인이 전입신고와 확정일자를 먼저 받은 기록이 있다면, 우선순위가 밀려 위험할 수 있습니다.

 

✅ 계약 전, 반드시 확인할 체크리스트

이 4가지만 제대로 확인해도 전세사기 90%는 피할 수 있습니다.

확인 항목 확인 방법 체크포인트
소유자확인 갑구 소유자 명의 계약상대자와 일치여부
전세권 설정여부 을구 내 근저당권 설정 채권금액이 보증금 초과여부
근저당 여부 을구 확인 내가 우선변제권 가질수 있는지
가압류 경매정보 갑구 기록 확인 소셩, 경매이력 여부 체크

 

✅ 요약: ‘등기부등본’은 계약서보다 먼저 보세요

  • 집주인 말만 믿지 말고, 등기부등본으로 소유자와 부채 상태 직접 확인
  • 근저당권 설정 여부 반드시 체크, 보증금보다 채권액이 높다면 리스크
  • 정부24 또는 인터넷등기소에서 간편하게 열람 가능 (1,200원)

👉 아래 링크에서 ‘전세사기 유형별 특징’도 꼭 확인해보세요:

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