전세사기 피해 대처법 총정리 (2025 최신)

✅ 목차 설마 전세사기가 나한테? 전세사기 피해, 먼저 해야 할 4가지 조치 보증금 돌려받는 법적 대응, 이렇게 진행됩니다. 꼭 기억해야 할 전세사기 구제방법 TIP 전세사기, 법적 대응이 빠를수록 손실이 적습니다.

 

✅ "설마 전세사기가 나한테?"

전세사기, 절대 남 일 아닙니다.

최근 몇 년 사이, 전세사기 피해는 매달 수백 건씩 발생하고 있습니다.
계약서도 썼고, 부동산도 믿었는데도 집주인이 잠적하거나, 경매로 넘어가 보증금을 잃는 사례가 너무 흔해졌습니다.

평범한 직장인, 사회 초년생, 신혼부부 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다.

따라서 "전세사기 피해자"를 위한 실제 대응 시나리오를 단계별로 정리합니다.

• 피해를 입었을 때 어떤 절차로 대응해야 하는지
• 어디에 도움을 요청해야 하는지
• 보증금 돌려받는 방법은 어떤 경로로 가능한지

최종적으로 소중한 나의 보증금을 지키기 위해 현실적인 솔루션을 꼭 체크하세요

• 전세사기 피해 시, 가장 먼저 해야 할 조치 4가지
• 보증금 반환을 위한 법적 절차와 실제 사례
• 정부 지원 제도와 특별법을 통한 구제 방법

👉 아래에서 구체적인 대응 방법을 확인해보세요. 지금 바로 움직이면, 피해를 최소화할 수 있습니다.

✅ 전세사기 피해, 먼저 해야 할 4가지 조치

“전세사기 피해를 입은 것 같다?”
그렇다면 피해를 줄이기 위해선 신속한 대응이 무엇보다 중요합니다.
아래의 4가지 조치만 정확히 따라도, 보증금을 지킬 가능성은 훨씬 커집니다.

1️⃣ 전입신고 및 확정일자 확인

전입신고와 확정일자는 전세보증금 보호의 1순위 조건입니다.
이 두 가지가 완료되어 있어야 우선변제권이 인정되며, 경매가 진행될 경우에도 보증금을 먼저 받을 수 있는 자격이 생깁니다.

• 전입신고: 동주민센터(행정복지센터)나 정부24 사이트에서 가능
• 확정일자: 임대차계약서 지참 후 주민센터에서 처리

전입신고와 확정일자는 입주일에 맞추어서 꼭 진행하시길 추천드립니다!

만약 아직 하지 않았다면 지금이라도 즉시 전입신고와 확정일자 등록을 마쳐야 합니다.

2️⃣ 임차권 등기명령 신청

이미 이사를 나왔거나 나올 예정이라면, 보증금을 받을 권리를 유지하기 위해 ‘임차권 등기명령’을 신청해야 합니다.
이 등기는 법적으로 “나는 아직 보증금을 못 받았다”는 의사표시입니다.

• 신청 장소: 관할 지방법원 민원센터
• 필요서류: 임대차계약서, 주민등록등본 등
• 소요비용: 등록세 1,000원 + 등기 수수료 약 2~3천 원 수준

인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 임차권 등기 신청서 양식을 다운받아 미리 작성해두면 빠르게 처리할 수 있습니다.

3️⃣ 주택도시보증공사(HUG) 반환보증 여부 확인

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면,

집주인이 돈을 주지 않더라도 HUG가 대신 보증금을 지급해줍니다.

• 확인 방법: HUG 고객센터(1566-9009) 또는 HUG 홈페이지
• 보증금 반환 보장 대상 여부 확인 가능
• 신청 시기: 전세계약 당시 보증 가입이 되어 있어야 하며, 일부 조건 충족 필요

 보증보험에 가입되어 있다면 반드시 반환보증 신청을 우선 진행하세요.

4️⃣ 전세사기 특별법에 따른 피해자 신청

2023년부터 시행 중인 전세사기 특별법은 피해자들에게 금융지원, 이주지원, 공공임대 우선 공급 등의 정부 지원을 제공합니다.

• 신청 자격: 주택도시보증공사 보증 가입 여부, 전입·확정일자 등록, 피해 사실 증명 등
• 접수처: 전세사기 피해 지원센터, LH, 지자체 등
• 제공 지원: 긴급 주거지원, 경매유예, 대출 완화 등

전세사기 피해자 구제를 위해선 특별법 신청이 가장 강력한 보호수단이 될 수 있습니다.

✅ 보증금 돌려받는 법적 대응, 이렇게 진행됩니다

전세사기 피해를 입은 후에는 소송 등 법적 절차로 보증금을 돌려받는 길도 있습니다.

절차	주요내용	기간	비고
민사소송	임대인을 상대로 보증금 반환소송	수개월 소요	보증금을 돌려받을 권리를 인정받는 행위
강제 경매신청	확정일자 기준 우선변제권 확보 후 집경매	3~6개월	민사 판결문 존재 필수
형사 고소	사기죄나 배임죄로 고소가능	병행 가능(민사	임대인의 '실형'을 요구하는 행위

1️⃣ 민사 소송

• 내용: 임대인이 전세보증금을 반환하지 않으면, 민사 소송을 통해 법적으로 청구할 수 있습니다.
• 소요시간: 통상 3개월~6개월 이상 걸리며, 승소 후 강제집행 절차도 이어져야 합니다.
• 포인트: 반드시 임대차계약서, 전입신고, 확정일자 등 증빙서류를 미리 확보해두세요.

2️⃣ 강제 경매 신청

• 내용: 집주인이 보증금을 지급하지 않으면, 보증금 회수를 위해 해당 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있습니다.
• 조건: 우선변제권이 있는 임차인만 가능 (전입신고 + 확정일자 필수)
• 장점: 경매 낙찰 대금 중 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있음

3️⃣ 형사 고소

• 내용: 임대인이 처음부터 돌려줄 의사 없이 전세를 놓았다면, 이는 사기죄 또는 배임죄로 처벌될 수 있습니다.
• 방법: 관할 경찰서 또는 검찰청을 통해 고소 접수
• 효과: 형사 고소 자체로 직접적인 금전 반환은 어렵지만, 피해자 보호 및 피해 회복 명령 등 부수적인 절차로 이어질 수 있습니다.

전세사기 피해자는 민사+형사+경매를 병행하는 경우도 많습니다.
혼자서 절차를 진행하기 어렵다면 법률구조공단, 지자체 무료 법률상담, 또는 변호사의 도움을 받는 것도 적극 고려해보세요.

✅ 꼭 기억해야 할 전세사기 구제방법 TIP

1️⃣ 등기부등본은 계약 전 반드시 열람

• 등기부등본 열람은 필수입니다. 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이 있는지, 이미 경매가 진행 중인 건 아닌지 확인하세요.
• '정부24’ 또는 ‘대법원 인터넷등기소’에서 1,200원으로 열람 가능하며, 갑구(소유권)와 을구(채권)를 중점적으로 봐야 합니다.

2️⃣ 말로 하지 말고, 모든 사항은 계약서에 명시

• "보증금 꼭 돌려줄게요" 같은 말만 믿지 마세요.
• 전세 계약 진행하면서 특약사항, 중도해지 조건, 수리 약속, 대리인의 권한 범위 등은 반드시 계약서에 기재하고 서명받아야 추후 법적 효력을 가집니다.

3️⃣ 확정일자 & 전입신고는 계약 당일 처리

• 계약을 체결한 그 날, 바로 주민센터에서 확정일자와 전입신고를 하세요.
• 이 두 절차를 마쳐야만 우선변제권과 대항력을 갖추게 됩니다.
• 확정일자가 빠를수록 경매 시 우선 순위가 높아집니다.

4️⃣ 전세계약집, 보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통한 전세보증금 반환보증 가입 여부를 확인하세요.
• 임대인이 가입했다면, 집주인이 보증금을 못 줄 경우에도 보증기관이 대신 지급해줍니다.
• 가입이 되어 있지 않다면, 세입자가 직접 가입할 수 있는지도 확인해보세요.

✅ 전세사기, 법적 대응이 빠를수록 손실이 적습니다

전세사기를 당했다고 느낀 순간, 행동이 곧 보증금을 지키는 열쇠입니다.

• 등기부등본으로 현재 상황을 파악하고
• 임차권 등기와 보증금 반환보증 확인
• 필요 시 변호사 상담 또는 소송 절차로 이어가세요

👉 혹시 전세처음 계약할때, 등기부등본을 어떻게 확인하고 전세사기를 예방할지 궁금하신가요? 아래 글을 확인해보세요!